Impacto da Reforma Tributária e a oportunidade do Sale and Leaseback
Com o avanço da reforma tributária no Brasil, especialmente com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o tratamento fiscal sobre ativos imobiliários e operações empresariais tende a passar por mudanças relevantes.
Mais do que uma alteração técnica, esse novo cenário pode influenciar diretamente a forma como empresas estruturam seus ativos, especialmente no setor logístico, e abre espaço para estratégias mais sofisticadas de originação de operações imobiliárias.
Mas o que muda para empresas com imóveis próprios?
Empresas que possuem galpões logísticos em seu balanço precisam reavaliar sua estratégia à luz de três pontos principais:
1. Redução de benefícios indiretos da propriedade
Historicamente, manter imóveis próprios poderia gerar vantagens fiscais indiretas, como depreciação e estruturas específicas de planejamento tributário.
Com a proposta de simplificação e maior neutralidade do sistema, esses benefícios tendem a perder relevância relativa.
2. Maior foco em eficiência operacional e financeira
A reforma busca reduzir distorções entre setores, incentivando decisões mais baseadas na eficiência do negócio.
Nesse contexto, manter capital imobilizado em ativos como galpões pode deixar de ser uma escolha estratégica, especialmente para empresas em expansão.
3. Possível mudança na lógica de créditos e custos
Dependendo da regulamentação final, pode haver alterações na forma de apropriação de créditos e despesas.
Isso pode impactar a eficiência fiscal de ativos próprios quando comparados a despesas operacionais, como o aluguel.
A nova lógica: usar pode ser mais eficiente do que possuir
Com o novo modelo tributário, ganha força uma lógica já consolidada em mercados mais maduros: o foco passa a ser o uso eficiente do ativo, não necessariamente a sua propriedade.
É nesse contexto que o sale and leaseback se destaca — especialmente quando estruturado a partir de um trabalho qualificado de originação, que conecta empresa, ativo e investidor de forma estratégica.
Como o Sale and Leaseback se encaixa nesse cenário:
Essa estratégia permite que a empresa venda seu imóvel e, ao mesmo tempo, continue operando nele por meio de um contrato de locação de longo prazo.
Na prática, isso gera benefícios claros, tais como: Transformação de um ativo imobilizado em liquidez imediata, conversão de custo patrimonial em despesa operacional previsível, maior flexibilidade financeira e redução da exposição a mudanças fiscais sobre propriedade.
Além disso, um processo estruturado de originação permite identificar o investidor ideal, negociar melhores condições contratuais e maximizar o valor do ativo na operação.
E por que essa estratégia ganha força agora?
A combinação entre reforma tributária e dinâmica do mercado logístico cria um ambiente ainda mais favorável para o sale and leaseback:
Eficiência de capital: recursos deixam de ficar “parados” no imóvel
Alinhamento tributário: foco maior na operação do que na posse
Apetite do mercado: investidores e fundos seguem buscando ativos com contratos longos
Escalabilidade: crescimento sem necessidade de imobilizar capital em infraestrutura
O sale and leaseback em galpões logísticos tende a ganhar ainda mais relevância com a evolução do sistema tributário brasileiro.
À medida que o ambiente se torna mais neutro e orientado à eficiência, estratégias que priorizam liquidez, flexibilidade e alocação inteligente de capital passam a ter papel central, especialmente quando apoiadas por inteligência de mercado e uma boa estratégia de originação.
Empresas que anteciparem esse movimento podem não apenas otimizar sua estrutura financeira, mas também ganhar vantagem competitiva em um mercado cada vez mais dinâmico.
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